Decodifica del mercato delle vendite nella Principauté

La Principauté non sfugge ai cicli, ma li attraversa a modo suo. Come tutti i settori, il mercato immobiliare ha le sue tendenze. L’evoluzione del mercato delle vendite immobiliari a Monaco mostra forti aggiustamenti su un territorio dove acquistare un immobile riguarda tanto la strategia patrimoniale quanto la ricerca di stabilità. Ecco cosa emerge dall’ultimo rapporto trasmesso dall’IMSEE (Istituto monegasco di statistica e studi economici).

2020–2021: calo delle offerte e ritorno al segmento di fascia alta

Controcorrente rispetto ai cicli internazionali, Monaco presenta una traiettoria immobiliare unica. Dal 2020, le vendite confermano un modello basato sulla rarità, sull’attrattiva fiscale e sull’alta gamma. Un periodo che si è tradotto in una diminuzione del volume delle transazioni e in una riduzione della mobilità internazionale. Paradossalmente, i prezzi elevati si sono mantenuti. Questa relativa stabilità si spiega con un ritorno verso gli immobili più esclusivi, spesso riservati a una clientela già presente.

Mercato delle vendite immobiliari a Monaco: ripresa, speculazione e tensione sulle grandi superfici

Tra il 2022 e il 2023, la ripresa economica ha rapidamente provocato un afflusso di capitali stranieri. Alcuni quartieri hanno visto i loro prezzi salire. Gli appartamenti familiari sono addirittura diventati una merce rara ed estremamente ambita dagli investitori. L’arrivo del quartiere Mareterra, un progetto di espansione emblematico della Principauté, ha generato un effetto domino nei quartieri vicini. Il progetto incarna da solo le tensioni del momento: rarità del territorio, ricerca del massimo comfort e aspettative accresciute degli investitori. La clientela internazionale rivendica il diritto a beneficiare di ampi spazi, diventati uno dei criteri indissolubili di un investimento a Monaco.

I servizi pesano nella bilancia

Questi nuovi acquirenti, già sedotti dall’esperienza di ultra‑lusso a Dubai, New York o Londra, cercano appartamenti di alto livello. Ma non solo. Esigono indirizzi che offrano un acuto senso del servizio. Trasferirsi in una proprietà non è più sufficiente. Il cliente deve vivere un’esperienza senza precedenti con un servizio di portineria disponibile 24/7, come spesso si vede a New York, l’accesso a spazi fitness o aree coworking. I codici dell’alta gamma impongono una qualità di vita semplificata, affinché tutto si adatti perfettamente alle aspettative del nuovo proprietario. Dietro i numeri, una realtà tangibile: solo gli immobili che offrono un’esperienza di vita completa trovano acquirente senza indugio. Una cosa è certa: il mercato residenziale a Monaco continuerà a far parlare di sé.

2024: segmentazione del settore e prezzi record

Nel 2024 è stato stabilito un record con un volume totale di vendite di 5,92 miliardi di euro, rappresentando un aumento dell’80% rispetto all’anno precedente, secondo l’IMSEE. Questo totale comprende le vendite nel nuovo e le rivendite. Il prezzo medio al m² ha raggiunto 51.967 €! Il settore delle acquisizioni è schizzato con 101 vendite, pari a un aumento del 260% in valore. Il prezzo medio di un immobile nuovo venduto è di 36,4 milioni di euro, con un prezzo mediano di 22,1 milioni di euro, confermando una forte concentrazione sugli immobili ultra‑premium e un divario marcato tra unità eccezionali e il resto dello stock. Nonostante un calo del 5,9%, il mercato delle rivendite presenta ancora prezzi per metro quadrato molto elevati:

• Larvotto: 97.563 €/m²
• Monte‑Carlo: 53.911 €/m²
• Fontvieille: 53.908 €/m²
• La Condamine: 53.801 €/m²
• Jardin Exotique: 49.847 €/m²
• La Rousse: 45.303 €/m²
• Les Moneghetti: 42.326 €/m²

La Condamine, per esempio, con la sua atmosfera da villaggio e la sua immediata vicinanza al porto, attira una clientela mista, tra giovani imprenditori e famiglie stabilitesi lì.

Vendite nel nuovo o nell’usato: due velocità, due tipologie di clientela

Il nuovo resta molto alto di gamma. Vi si trovano programmi fuori norma come Mareterra, Bay House o ancora la torre Odéon qualche anno fa. I margini di negoziazione sono quasi inesistenti: le prestazioni ultra‑premium giustificano livelli di prezzo raramente discussi. Il nuovo presenta margini di negoziazione nulli, ma un forte effetto vetrina.
L’usato, spesso ristrutturato, resta dipendente dalla posizione e dal livello dell’immobile. Si osserva comunque una volontà da parte dei promotori di fondere unità adiacenti. Questi progetti mirano così a ringiovanire gli edifici che fanno storia nella Principauté, rispondendo al contempo agli standard dell’ultra‑lusso. Si massimizza quindi il comfort senza sacrificare la funzionalità degli spazi abitativi.

Il profilo degli acquirenti a Monaco

I clienti provengono da ogni dove. Questi acquirenti internazionali vedono in Monaco un mercato rifugio, coniugando neutralità fiscale e stabilità politica. Spesso svizzeri, italiani, britannici o russi, sono anche sempre più giovani e desiderano stabilirsi in Principauté con la loro famiglia. Il profilo di questi nuovi acquirenti è indissolubilmente legato alla situazione geopolitica mondiale. Il contesto internazionale permette infatti ad alcuni investitori di avanzare le proprie pedine come meglio credono. L’ultimo fatto in ordine di tempo riguarda il governo britannico. Il Regno Unito ha abolito, nell’aprile 2025, il regime fiscale “non‑dom”. I suoi cittadini saranno quindi tassati sui redditi mondiali. Un cambiamento che rischia fortemente di avere conseguenze sul mercato immobiliare di fascia alta nella Principauté. Come avrai capito, acquistare un immobile di prestigio richiede di circondarsi di una agenzia immobiliare monegasca veramente esperta del territorio.

Evoluzione futura del mercato delle vendite immobiliari a Monaco

I prezzi conosceranno un leggero aumento nei quartieri ambiti, come il Carré d’Or o il Larvotto. Gli immobili di grandi dimensioni, come i tre o quattro locali con terrazze, subiranno la pressione di una nuova tensione del mercato. Le richieste aumenteranno per gli alloggi con servizi. Un’altra faccia del settore da non dimenticare: il ruolo sempre più importante dell’off‑market.

In ogni caso, Monaco rimarrà un rifugio patrimoniale nel 2025. In questo mercato chiuso, discreto e codificato, riuscire nell’acquisto richiede una strategia affilata. La vera differenza? Essere accompagnato da chi ha le chiavi, non solo dagli annunci.